Tác động của cuộc cách mạng công nghiệp 4.0 và sự biện động của môi trường đâu tư quốc tế - Những gợi mở cho Việt Nam trong quá trình hoàn thiện chính sách pháp luật về thị trường bất dộng sản du lịch

Tóm tắt: Cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ tư (Công nghiệp 4.0) đang diễn ra nhanh chóng, tác động sâu rộng đến mọi lĩnh vực của đời sống xã hội, đặc biệt là các tá động về kinh tế. Những lĩnh vực then chốt của kinh tế đối ngoại như thương mại quốc tế, đầu tư quốc tế cũng đang có những chuyển biến dưới sự tác động của công nghệ và internet. Thực trạng này đòi hỏi các quốc gia và Việt Nam cần có những phân tích, đánh giá phù hợp để nắm bắt và thích ứng tốt nhất với cuộc cách mạng này trong nhiều lĩnh vực, trong đó có du lịch.

1. Toàn cầu hóa, công nghệ số và những xu hướng mới trong ngành dịch vụ du lịch

Sự gia tăng nhanh chóng của du lịch và du lịch là một phần không thể thiếu trong làn sóng toàn cầu hóa đang diễn ra. Các mô hình tăng trưởng kinh tế toàn cầu đang tác động đến hoạt động du lịch trên toàn thế giới. Với sự sung túc ngày càng tăng ở các nền kinh tế mới nổi, nhóm du khách quốc tế đang mở rộng bao gồm cả du khách từ nhiều quốc gia khác nhau. Tăng cường tiếp xúc giữa các nền văn hóa và khả năng tiếp cận nhiều hơn với thông tin liên quan đến các điểm du lịch ở những nơi ít được biết đến hơn trên thế giới, tăng sự say mê đối với các nền kinh tế mới nổi và đang phát triển, các hình thức hoạt động du lịch mới, chẳng hạn như du lịch sinh thái, và tăng cường đầu tư vào cơ sở hạ tầng để mở rộng hơn nữa các điểm đến của khách du lịch. Đồng thời, do sự thay đổi của môi trường kinh doanh và những thay đổi về công nghệ và hậu cần ngày càng phát triển, ngành du lịch đang có những thay đổi lớn về cơ cấu. Các công ty trong lịch sử được coi là liên quan đến du lịch đang bỏ đi và thuê ngoài các hoạt động cốt lõi, và các công ty trong các ngành ngoại vi đang chuyển sang các hoạt động liên quan đến du lịch. Sự nhấn mạnh vào thương hiệu và nhượng quyền đã xuất hiện cùng với mô hình sở hữu ngày càng phân tán đối với các cơ sở du lịch có thương hiệu, tạo sự linh hoạt cho sự tham gia của các loại chủ sở hữu khác nhau trong ngành.

Ngành bất động sản là một bộ phận cấu thành và là cơ sở hạ tầng cơ bản của ngành du lịch. Các hoạt động du lịch thường gắn liền với bối cảnh địa lý và phần lớn không gian thực tế nơi các hoạt động diễn ra đã được phát triển bởi và có thể được quản lý bởi các công ty bất động sản. Với sự phát triển của cơ sở kinh doanh xuyên quốc gia, sự chồng chéo của thị trường, sự hội nhập theo chiều dọc và / hoặc chiều ngang vì lý do hiệu quả kinh doanh hoặc chiến lược, sự khác biệt giữa du lịch và bất động sản ngày càng trở nên mờ nhạt về mô hình sử dụng. Khách sạn phục vụ như nơi cư trú dài hạn và văn phòng cho lực lượng lao động kinh doanh lưu động, và các cộng đồng giải trí cung cấp cả dịch vụ dân cư và giải trí cho những công dân quốc tế.

Cùng với các lĩnh vực khác, bất động sản cũng đang được toàn cầu hóa. Các công ty bất động sản Việt Nam đang theo dõi các khách hàng truyền thống của họ - các công ty nước ngoài, thêm khách hàng quốc tế vào cơ sở dữ liệu khách hàng và chuyển các dịch vụ chuyên biệt của họ đến các địa điểm khác nhau tại Việt Nam cũng như ở nước ngoài. Trong bối cảnh toàn cầu hóa, các công ty bất động sản – du lịch cung cấp các loại hình dịch vụ và cấu trúc bất động sản mà trước đây chủ yếu được tìm thấy ở nước ngoài, đặc biệt là ở các nước phát triển. Hoạt động đầu tư xuyên biên giới ngày càng lớn hơn, du lịch kinh doanh và giải trí, và nhu cầu ngày càng tăng của du khách toàn cầu đối với phong cách đi lại và dịch vụ du lịch trước đây chủ yếu được tìm thấy ở các nước phát triển, giờ cũng sẽ có thể được chuyển dịch sang các nước đang phát triển trên phạm vi toàn cầu. Đây là một gợi mở quan trọng đối với các doanh nghiệp trong ngành kinh doanh bất động sản du lịch của Việt Nam. Các công ty sẽ phát triển các sản phẩm bất đất động sản du lịch phù hợp với mô hình du lịch liên tục thay đổi ngày nay.

 

Ảnh: minh họa

2. Các yếu tố cơ bản trong toàn cầu hóa ngành bất động sản và du lịch

Thực tế, cho đến này hầu hết các tài liệu nghiên cứu trên thế giới chỉ tập trung vào thị trường bất động sản trong bối cảnh toàn cầu hóa, có rất ít nghiên cứu về tác động của toàn cầu hóa theo quan điểm của ngành bất động sản du lịch. Bardhan và Kroll xác định ba lĩnh vực chính trong ngành bất động sản rộng lớn, gồm (i) đầu tư, (ii) phát triển dự án và (iii) dịch vụ; mỗi lĩnh vực bị ảnh hưởng khác nhau bởi toàn cầu hóa.[1]

Nhìn một cách tổng quan, có một số yếu tố quan trọng tác động tới xu hưởng đầu tư phát triển của ngành du lịch quốc tế và bất động sản du lịch của các quốc gia:

Thứ nhất, nền kinh tế toàn cầu ảnh hưởng đến nhiều khía cạnh của ngành, bao gồm giá bất động sản và lợi nhuận, và chi phí cơ bản của vật liệu.[2] Các động lực thúc đẩy toàn cầu hóa đầu tư bất động sản bao gồm đa dạng hóa rủi ro, lợi nhuận cao hơn và nhu cầu khách hàng thay đổi.[3] Sự đa dạng hóa địa lý trong một loại sản phẩm đặt ra câu hỏi, vì có bằng chứng cho thấy cả sản phẩm officetel và condotel đều di chuyển theo thị trường toàn cầu thay vì phân biệt theo khu vực địa lý.[4] Sự kết hợp rộng rãi hơn của các sản phẩm bất động sản dường như mang lại lợi ích đa dạng hóa khi kết hợp với các loại sản phẩm khác trong danh mục đầu tư toàn cầu.

Lachman trong nghiên cứu của mình về những biến đổi của toàn cầu hóa và ngành bất động sản quốc tế đã nhấn mạnh tới tác động của việc thay đổi nhân khẩu học toàn cầu đối với nhu cầu và cơ hội bất động sản.[5] Các quốc gia phát triển tiếp tục tăng trưởng nhờ nhập cư (Hoa Kỳ, Úc, Canada và Vương quốc Anh) vẫn có thể mang lại sự tăng trưởng về nhu cầu bất động sản mới và sự ổn định mà các nhà đầu tư "cấp tổ chức" tìm kiếm. Bên cạnh đó, các nước đang phát triển ở khu vực nhiệt đới đến từ châu Á mà từ châu Mỹ Latinh, Trung Đông và các khu vực của Thái Bình Dương (có bờ biển đẹp phù hợp cho du lịch) với dân số đông và khi hậu, địa lý đẹp cũng được nhìn nhận là có rất nhiều tiềm năng phát triển các ngành bất động sản du lịch trong trung và dài hạn.[6]

Tương tự, theo báo cáo của PWC, từ năm 2010 các nhà đầu tư cũng bắt đầu thâm nhập vào các thị trường kém quen thuộc và kém ổn định hơn ở các nền kinh tế mới nổi, để tìm kiếm lợi nhuận cao hơn. Họ nhìn nhận luồng đầu tư toàn cầu đang trong giai đoạn chuyển tiếp, liên tục thay đổi. Vì vây các nhà đầu tư và nhà quản lý quỹ đang sửa đổi chiến lược của họ theo sở thích rủi ro của riêng họ, mặc dù vậy họ vẫn duy trì đầu tư vào các địa điểm thứ cấp như họ đã làm trong chu kỳ trước. Họ cấy ghép các mô hình kinh doanh du lịch mới và gần với văn hóa của các thị trường mới.[7]

Hjalager mô tả một loạt các hướng đầu tư du lịch gắn trực tiếp với bất động sản. Đặc biệt, ôn chỉ ra nếu mô hình kinh doanh bất động sản du lịch kể từ thập kỷ 1970 tới 2000 chủ yếu tập trung vào phát triển các khách sạn tại các khu vực đô thị, thì từ thập kỷ 2010 các dự án đầu tư du lịch quốc tế bắt đầu phát triển theo chiều hướng chia sẻ nguồn đầu tư cho dự án. Mô hình này vận hành trên cơ sở sự kết nối, hợp tác trặt trẻ giữa tổ chức đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch và các chủ đầu tư cá thể. Điển hình như mô hình condotel hay farmtel cho phép các nhà đầu tư nhỏ có thể khai thác tài nguyên du lịch thông qua các nhà đầu tư và quản lý du lịch chuyên nghiệp, trong khi đó ở chiều ngược lại các nhà đầu tư bất động sản du lịch có thể nhanh chóng huy động vốn cho dự án và thậm chí bảo đảm một mức độ hoàn vốn nhanh, an toàn.

Thứ hai, công nghệ viễn thông, Internet và các công nghệ nền tảng (platform) đã và đang đóng góp mạnh mẽ cho sự phát triển của hoạt động du lịch quốc tế và đầu tư trong ngành du lịch. Chúng giúp mở rộng khả năng tiếp cận thị trường quốc tế cho các nhà cung cấp du lịch nhỏ. Việc tận dụng các công nghệ đã ảnh hưởng đến nhu cầu nhân lực, tạo thêm các công việc có kỹ năng cao hơn, giá dịch vụ cạnh tranh đáp ứng các nhu cầu khác nhau của khách du lịch quốc tế.

Nhờ sự phát triển của công nghệ chuỗi cung ứng toàn cầu trong lĩnh vực du lịch cũng được củng cố và thắt chặt hơn. Các chuỗi khách sạn, khu nghỉ dưỡng, hãng hàng không và các công ty lữ hành lớn giờ đây liên kết sâu hơn và đều đóng một vai trò trong quá trình kinh doanh. Các nhà cung cấp du lịch lớn sử dụng đa dạng hóa địa lý và tích hợp theo chiều dọc để giảm rủi ro tổng thể và tối đa hóa lợi nhuận thông qua mối liên kết với các nhà cung cấp địa phương. Ở đây trong sự bùng nổ của cách mạng công nghệ 4.0 còn xuất hiện một chủ thể rất quan trọng đóng góp cho sự phát triển của chuỗi cung ứng dịch vụ lữ hành quốc tế đó là các nền tảng số cung ứng dịch vụ du lịch (Agoda, Booking, Airbnb…). 

Thứ ba, trong bối cảnh hiện nay, nhà nước đóng vai trò hỗ trợ điều phối hệ thống cung cấp du lịch và xúc tiến ngành du lịch thông qua các chính sách tự do hóa phục vụ cho ngành du lịch, mở rộng các phương thức tài chính và thương mại trực tuyến qua đó thúc đẩy phát triển toàn diện cho các ngành dịch vụ, trong đó có dịch vụ dụ lịch.  

Ngoài ra, một đóng góp quan trọng của nhà nước đối với ngành công nghiệp du lịch là những khoản đầu tư công nhằm phát triển cơ sở hạ tầng để phục vụ du lịch. Cơ sở hạ tầng là một sản phẩm liên quan đến bất động sản và du lịch mà tầm quan trọng của nó ảnh hưởng trực tiếp tới tăng trưởng của du lịch quốc tế. Cơ sở hạ tầng theo một phân tích của Văn phòng Ngân sách của Quốc hội Hoa Kỳ (U.S. Congressional Budget Office) có thể bao gồm nhiều lĩnh vực khác nhau, có thể bao gồm mọi thứ từ “hệ thống vận chuyển, công trình xử lý nước thải, tài nguyên nước, kiểm soát không lưu, sân bay và cấp nước thành phố” đến các cơ sở công nghiệp, truyền thông, giáo dục, nhà ở công cộng, chính phủ, chăm sóc sức khỏe, an ninh.[8] Về cơ bản cơ sở hạ tầng phục vụ cho ngành du lịch sẽ liên quan tới các khoản đầu tư vật chất lớn cho giao thông vận tải (có lẽ là một trong những lĩnh vực quan trọng nhất đối với du lịch), cũng như các hạng mục hỗ trợ quan trọng khác như nước, xử lý nước thải, điện và viễn thông.

3. Những thay đổi cơ bản trong hoạt động kinh tế quốc tế dưới tác động của cuộc Cách mạng công nghiệp 4.0

3.1. Cách mạng công nghiệp 4.0 và cấu thành của xã hội hậu công nghiệp

Cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ tư hay thường được gọi là “Các mạng công nghiệp 4.0” tập trung vào công nghệ kỹ thuật số từ cuối thập thập kỷ đầu tiên của thế kỷ 21[9] đang diễn ra với sự trợ giúp của hệ thống kết nối thông tin internet vạn vật, truy cập dữ liệu thời gian thực và giới thiệu các hệ thống vật lý không gian mạng. Các mạng công nghiệp 4.0 cung cấp một cách tiếp cận liên kết và toàn diện hơn cho sản xuất kinh doanh, cho phép kết nối vật lý với kỹ thuật số cũng như cộng tác và truy cập hiệu quả hơn giữa các chủ thể trong quan hệ kinh tế (đối tác, nhà cung cấp, sản phẩm và khách hàng). Các mạng công nghiệp 4.0 trao quyền cho các chủ doanh nghiệp kiểm soát và hiểu rõ hơn mọi khía cạnh hoạt động của họ và cho phép họ tận dụng dữ liệu tức thời để tăng năng suất, cải thiện quy trình và thúc đẩy tăng trưởng.

Được xây dựng trên nền tảng kỹ thuật số, đây là cuộc cách mạng, đại diện cho các công nghệ mới mang tính đột phá trong một số lĩnh vực bao gồm dữ liệu lớn (Big Data), trí tuệ nhân tạo (AI), công nghệ nano, công nghệ sinh học, internet vạn vật (IoT), in 3D ... Xu hướng ứng dụng công nghệ mới này tạo ra những khả năng hoàn toàn mới trong sản xuất kinh doanh, có tác động sâu sắc đến hệ thống chính trị, xã hội và kinh tế trên thế giới. Các hệ thống sản xuất kinh doanh trong chuỗi cung ứng toàn cầu sẽ được kết nối với nhau, kết nối với sức mạnh của công nghệ tính toán và phân tích tiên tiến, kết nối với hệ thống cảm biến chi phí thấp thông qua các phương thức kết nối mới dựa trên Internet. Các mạng Công nghiệp 4.0 cho phép các doanh nghiệp trong mọi ngành nghề cho ra đời các sản phẩm thông minh và chuỗi cung ứng cũng thông minh, và làm cho các hệ thống sản xuất và dịch vụ trở nên linh hoạt và đáp ứng nhu cầu của khách hàng tốt hơn.

Cùng với cuộc cách mạng công nghiệp 4.0, xã hội hiện đại có lẽ đang bước vào giai đoạn phát triển mà Daniel Bell đã mô tả là xã hội hậu công nghiệp (post-industrialisation society).[10] Theo đó, xã hội sẽ chuyển sang một giai đoạn phát triển mới khi tri thức và công nghệ là sức mạnh xã hội chính và là nguồn động lực của xã hội. Xã hội sẽ đối mặt với một quá trình thay đổi không bao giờ kết thúc, hầu như không còn bị kiểm soát bởi một cấu trúc cố định, nơi các giá trị thống trị chỉ đơn giản là có được một hình dạng mới.[11] Sự tồn tại chung của Internet và phương tiện truyền thông xã hội với tự động hóa và trí tuệ nhân tạo (AI) đang dẫn đến những thay đổi xã hội đáng kể, đó là nền tảng quan trọng của xã hội hậu công nghiệp. Cơ chế của quá trình chuyển đổi này có thể được mô tả trong các khái niệm về sự lan tỏa văn hóa và sự lan tỏa của những đổi mới.

3.2. Kinh tế nền tảng và dữ liệu lớn: những yếu tố làm thay đổi về phương thức và mô hình đầu tư

Trong một thập kỷ trở lại đây thuật ngữ "kinh tế nền tảng" (platform economy) đã xuất hiện nở rộ cùng với sự phát triển của internet, công nghệ điện thoại thông minh và là nơi chủ yếu để các bên kết nối giao dịch. Dưới hình thức một sàn giao dịch ảo, một môi thông tin và các loại hàng hóa và dịch vụ khác nhau (bán lẻ, đấu giá, trao đổi âm nhạc, nền tảng tin tức, v.v.) được cá bên trao đổi, mua bán. Bằng cách cung cấp quyền truy cập không giới hạn và chi phí thấp vào hầu hết mọi thứ được giao dịch trên thị trường truyền thống, các nền tảng đã phát triển theo thời gian và do sự hợp nhất của các chiến lược được xây dựng khác nhau, chúng đã làm suy yếu vai trò của các tổ chức kinh doanh truyền thống.

Điều này đã dẫn đến sự phát triển của phương pháp tiếp cận, sự tham gia của người dùng trong việc tạo ra nội dung thành khái niệm đột phá về kiếm tiền về những gì nền tảng có thể trích xuất từ ​​dữ liệu cá nhân của người dùng mà họ có quyền truy cập không giới hạn. Chi phí giao dịch thấp và khả năng tiếp cận thị trường cao nhất không còn là mối quan tâm lớn của họ nữa, vì chúng đã được công nhận trên toàn cầu. Ngày nay, sự tăng trưởng của các doanh nghiệp kinh doanh trên nền tảng công nghệ không còn phụ thuộc vào sản phẩm hoặc dịch vụ nữa mà phụ thuộc vào việc kích thích sự tham gia của người dùng (tức là tạo ra một hình thức lao động kỹ thuật số mới, chẳng hạn như cần thiết để đào tạo ban đầu về trí tuệ nhân tạo tham gia vào quá trình này).

Khai thác và kiếm tiền từ tài nguyên dữ liệu khổng lồ của họ, các doanh nghiệp này được thúc đẩy bởi hiệu ứng mạng hơn là sản phẩm của họ, bởi vì những điều đó phụ thuộc vào sự sáng tạo của người dùng nền tảng và khách hàng. Đó là một quá trình rất thú vị, dẫn đến sự đảo ngược khái niệm kinh doanh, nơi giá trị được tạo ra bởi khách hàng và người dùng hơn là do chính doanh nghiệp tạo ra. Sau đó, tạo ra hệ sinh thái phù hợp cho họ là nhiệm vụ quan trọng nhất.

Đây là một sự thay đổi mô hình, từ triết lý kinh doanh định hướng sản phẩm sang định hướng khách hàng. Ẩn số lớn đối với các nền tảng vẫn là những gì khách hàng có thể làm với hệ sinh thái của họ. Điều này làm thay đổi hoàn toàn quan điểm đầu tư và các kỹ thuật định giá, do đó làm phức tạp thêm bức tranh toàn cảnh trong kinh doanh quốc tế, vốn đã rất phức tạp. Trong mô hình kinh doanh sản phẩm đơn giản, giá trị được tạo ra bằng cách phát triển sản phẩm dựa trên sự công nhận các nhu cầu cụ thể của khách hàng. Trong mô hình kinh doanh nền tảng, giá trị được tạo ra bằng cách tính phí truy cập vào nền tảng, trong khi sức hấp dẫn của nó chủ yếu phụ thuộc vào hiệu ứng mạng của việc kết nối người dùng với bên thứ ba và số lượng tương tác ngày càng tăng.

Cách tiếp cận như vậy thúc đẩy tích hợp ảo, với hy vọng giá trị tương lai của nó được các khách hàng sáng tạo nhận ra. Các sản phẩm tạo ra một nguồn doanh thu duy nhất, trong khi các nền tảng thông qua sự tích hợp và sáng tạo của người dùng có thể tạo ra nhiều nguồn doanh thu. Điều đó có nghĩa là tạo ra một thị trường mới để vốn hóa rộng rãi hơn các tài sản hiện có của công ty (có thể là đối tượng, công nghệ, quyền tài sản, quyền kinh doanh, v.v.) và cho phép sử dụng các tài sản đó theo cách khác nhau, không nhất thiết phải liên quan đến hoạt động cốt lõi của công ty (nếu có). Quá trình này được gọi là nền tảng hóa hoạt động kinh doanh và nó bám rễ tại khắp các lĩnh vực và ngành công nghiệp khác nhau, bao gồm cả du lịch và bất động sản.

Vì các nền tảng dựa vào sự tích hợp dữ liệu nhanh chóng và dễ dàng, nên có lý do để giả định rằng trong tương lai gần nhất, Internet di động tốc độ cao (5G), cho phép mở rộng luồng dữ liệu khổng lồ, sẽ cho phép và tăng cường khả năng tự động hóa và tự động hóa nhiều dịch vụ nền tảng khác nhau. Ngoài ra, các tính năng thực tế ảo và tăng cường hiện có sẽ được tái sinh, xác định lại phương tiện và giải trí hơn nữa.

Việc đổi mới dữ liệu lớn trong công nghệ là điều không thể ngăn cản. Điều này có nghĩa là các công cụ quan hệ khách hàng sẽ tiếp tục tích hợp, tổ chức và phân tích thông tin khổng lồ ở các khía cạnh vượt xa thói quen và quan điểm của người tiêu dùng hiện tại. Vì chúng đã có khả năng xử lý hầu hết các kết nối vật lý và kỹ thuật số giữa con người, thương hiệu và khán giả tiềm năng, nên sự nở rộ của trí tuệ nhân tạo này đang và sẽ được thúc đẩy bởi nhu cầu mở rộng thị trường và sẽ hướng từ người tiêu dùng đến doanh nghiệp. Khi đó, các công ty kiểm soát được các luống thông tin này sẽ đóng vai trò quyết định trong việc định hướng cho người tiêu dùng.

 

 

Ảnh: minh họa

4. Thị trường bất động sản du lịch của Việt Nam: thực trạng và những thay đổi cần thiết bảo đảm sự phát triển

4.1. Tổng quan về thị trường bất động sản du lịch tại Việt Nam

Nguồn vốn đầu tư cho bất động sản du lịch đang thay đổi. Các khách sạn cung cấp dịch vụ lưu trú truyền thống cũng thay đổi và chuyển sang hướng cung cấp thêm các dịch vụ hỗn hợp vào hoạt động kinh doanh lưu trú du lịch.

Thị trường bất động sản du lịch là một trong những thị trường có giá trị tạo động lực, kéo theo và gia tăng sự đóng góp của các thị trường khác vào nền kinh tế, có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính – tiền tệ, thị trường xây dựng, vật liệu xây dựng, thị trường lao động và nhiều năm trở lại đây đã thể hiện rất rõ trong thị trường du lịch. Tại những khu du lịch nghỉ dưỡng lớn thì hoạt động kinh doanh bất động sản được coi trọng hàng đầu. Tổng giá trị gia tăng do các bất động sản du lịch mang lại lên tới 10% hoặc hơn tổng sản phẩm quốc nội tại khu vực đó. Giá trị gia tăng do buôn bán bất động sản nghỉ dưỡng thường cao hơn so với giá trị gia tăng của ngành khách sạn và các loại hình du lịch truyền thống.[12]

Tại Việt Nam, bất động sản du lịch cũng bắt đầu phát triển trong những năm gần đây, bên cạnh những mô hình du lịch truyền thống. Các loại hình bất động sản du lịch cơ bản bao gồm: khách sạn, khu nghỉ dưỡng, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch, nhà phố thương mại, căn hộ du lịch, lưu trú bản địa (homestay) hay trải nghiệm nông nghiệp (farmstay)[13]... Theo số liệu thống kê của Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam, tính đến 9/2021 tại 15 địa phương gồm Hoà Bình, Quảng Ninh, Hải Phòng, Thanh Hoá, Quảng Bình, Huế (Thừa Thiên - Huế), Đà Nẵng, Quảng Nam, Quy Nhơn (Bình Định), Phú Yên, Nha Trang và Cam Ranh (Khánh Hoà), Ninh Thuận, Bình Thuận, Bà Rịa Vũng Tàu, Phú Quốc (Kiên Giang) có tổng số 239 dự án bất động sản du lịch với hơn 114.097 căn hộ condotel, 24.399 villas, 30.899 shophouse, ước tính tổng giá trị khoảng 681.886 tỷ đồng, tương đương 30 tỷ USD. Về phân bố, bất động sản du lịch chủ yếu tập trung chủ yếu ở các địa phương có ưu thế về du lịch biển như Quảng Ninh, Hải Phòng, Nha Trang, Đà Nẵng và Phú Quốc. Về doanh nghiệp tham gia thị trường, hàng trăm doanh nghiệp bất động sản và du lịch lớn của Việt Nam như Vingroup, Sun Group, FLC Group, Novaland, CEO Group, BIM Group, Bitexco, BRG, Geleximco, Hà Đô, Mường Thanh… đều đầu tư vào lĩnh vực bất động sản du lịch; các doanh nghiệp nước ngoài như Lotte, Kaengnam, Charmvit (Hàn Quốc), Banyan Tree (Singapore), Asian Coast Development (Hoa Kỳ)… cũng tích cực đầu tư vào bất động sản du lịch. Nhưng xét về tổng thể, các doanh nghiệp trong nước đang vượt trội so với các nhà đầu tư nước ngoài về số lượng cũng như quy mô các tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng lớn và đầy đủ tiện ích đã và đang được đầu tư xây dựng.

Về mặt chính sách vĩ mô, Việt Nam đang đẩy mạnh quá trình hội nhập sâu rộng và rất ủng hộ phát triển ngành dịch vụ du lịch. Chính sách này được thể hiện rõ nhất thông qua việc Chính phủ đã thúc thực thi các hiệp định thương mại tự do (FTA) thế hệ mới mà Việt Nam vừa ký kết trong giai đoạn 2018-2020, như Hiệp định Đối tác Toàn diện và Tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP) và Hiệp định khu vực tự do thương mại song phương với Liên minh châu Âu (EVFTA). Các hiệp định FTA thế hệ mới này thúc đẩy mạnh mẽ xu hướng “toàn cầu hóa bất động sản”, mở ra nhiều cơ hội cho nhà đầu tư trong nước ra mua nhà nước ngoài cũng như người nước ngoài vào mua nhà và đầu tư tại Việt Nam. Chính phủ cũng đã nhận thức rõ tầm quan trọng của việc phát triển du lịch.

Ngày 22/01/2020, Thủ tướng Chính phủ cũng đã ban hành Quyết định 147/QĐ-TTg về việc phê duyệt Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2030 với mục tiêu đến năm 2025, Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn, thuộc nhóm 30 quốc gia có năng lực cạnh tranh du lịch hàng đầu thế giới.

4.2. Quy hoạch tổng thể về sử dụng đất: tạo sự linh động trong chính sách đối với bất động sản du lịch 

Bất động sản du lịch khi bắt đầu được giới thiệu tại Việt Nam đã được đón nhận khá tích cực. Tuy nhiên, đến nay sự phát triển của mô hình kinh doanh này có thể nói là khá hạn chế so với tiềm năng vốn có của nó.

Về khía cạnh thị trường, các sản phẩm bất động sản du lịch có tính rủi ro cao hơn so với nhà ở, nhà xưởng hay văn phòng do du lịch có thể không được coi là hoạt động thiết yếu và thường xuyên để đảm bảo cuộc sống và sinh kế của cá nhân và hộ gia đình. Bất động sản du lịch là sản phẩm nhạy cảm hơn cả đối với khủng hoảng kinh tế. Do đó, các quốc gia, thành phố coi du lịch như là một ngành kinh tế mũi nhọn sẽ phải có chính sách để vừa đảm bảo nguồn cung đất đai khi phải cạnh tranh với các nhu cầu khác, vừa hỗ trợ tạo ra nhu cầu cho loại hình nhiều rủi ro này.  

Một trong những vấn đề lớn nhất cản trở sự phát triển của thị trường bất động sản du lịch tại Việt Nam trong thời gian qua chính là sự không đồng bộ và thiếu rõ ràng trong các quy định pháp luật và chính sách của nhà nước.[14] Tại rất nhiều dự án bất độn sản du lịch việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà trong dự án bị đóng băng. Các cơ quan chức năng “không dám” cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho các cá nhân vì những lấn cấn về chế độ pháp lý của đất cấp cho các dự án bất động sản du lịch, mặc dù về mặt chính sách Việt Nam đã có những chủ trương cho mô hình kinh doanh này.

Theo quan điểm của tác giả, điểm mấu chốt ở đây là Việt Nam hiện vẫn thiếu các quy hoạch tổng thể về sử dụng đất mang tính ổn định lâu dài cho những khu vực mà nhà nước dự định phát triển du lịch. Nhiều khu vực có tiềm năng du lịch, đặc biệt là du lịch sinh thái, du lịch biển, du lịch núi thường là vẫn thuộc nhóm quy hoạch là đất nông nghiệp, đất phòng hộ... Cần có một quy hoạch khu vực có thể phát triển du lịch và từ đó cho phép cơ quan nhà nước có một sự linh động trong việc thiết lập chính sách sự dụng đất cho từng giai đoạn.

Có thế lấy Singapore là một ví dụ điển hình về việc sử dụng công cụ quy hoạch sử dụng đất trong việc hỗ trợ ngành du lịch phát triển. Trong thập niên 1980, Singapore nghiên cứu và đã đưa ra một danh mục phân vùng riêng cho các dự án khách sạn, du lịch trong bản Quy hoạch tổng thể 1985. Theo đó, Singapore đã bố trí quỹ đất của chính phủ đủ lớn cho việc xây dựng khách sạn, đặt tại những vị trí trọng điểm du lịch như dọc theo sông Singapore, đại lộ Orchard, đảo Sentosa, khu Trung tâm thể thao… Các quỹ đất này được chính phủ bán cho tư nhân thông qua đấu thầu để xây dựng khách sạn, resort, các sản phẩm du lịch khác nhằm đảm bảo nguồn cung cho nhu cầu thị trường du lịch vào từng giai đoàn mà không bị cạnh tranh bởi các nhu cầu bất động sản khác của đấ nước vốn rất hạn chế về tài nguyên đất.[15] Việt Nam rất cần học hỏi kinh nghiệm của Singapore trong vấn đề quy hoạch phát triển du lịch.

4.3. Hạn chế về cơ sở hạ tầng du lịch

Một yếu tố quyết định khác giúp thúc đẩy ngành du lịch tại một địa điểm là khả năng tiếp cận dễ dàng. Tất cả các điểm đến du lịch lớn trên toàn thế giới đều có cơ sở hạ tầng giao thông vững chắc, kết nối các nơi này với phần còn lại của thế giới. Đây là một điểm hạn chế cố hữu của Việt Nam hiện nay.

Những địa điểm tiềm năng cho phát triển bất động sản du lịch (đặc biệt là tại cá tỉnh miền Trung và Nam Bộ) hiện có hệ thống đường bộ rất yếu kém. Điều này ảnh hưởng rất nhiều tới sự phát triển của du lịch và các dự án bất động sản du lịch trên địa bàn. Chúng ta không nên xem xét yếu tố này một cách riêng lẻ nhưng chắc chắn đây là một trong những nguyên nhân quan trọng nhất để duy trì phát triển cho ngành du lịch.    

5. Một số kiến nghị hoàn thiện chính sách, pháp luật góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản du lịch phát triển trong bối cảnh hiện đại

Thứ nhất, nhà nước và các cơ quan chức năng cần nghiên cứu phối kết hợp, hoàn thiện chính sách phát triển ngành du lịch và phân khúc bất động sản du lịch.

Đẩy mạnh chính sách khuyến khích kích cầu du lịch nội địa: tạo điều kiện cho các doanh nghiệp kiến tạo các sản phẩm mới, dịch vụ mới, phù hợp với xu thế, nhất là sản phẩm du lịch phục vụ nhu cầu của gần 100 triệu dân trong nước; có các chính sách thu hút, kích cầu du lịch nội địa. Đây là một thị trường lớn và rất tiềm năng của Việt Nam. Bên cạnh những chính sách phát triển các lễ hội văn hóa truyền thống, cần đẩy mạnh phát triển các ứng dụng nền tảng du lịch, kết nối khách hàng nội địa với các nhà cung cấp dịch vụ du lịch, giới thiệu họ với các sản phẩm du lịch khác nhau qua đó thúc đẩy họ lựa chọn du lịch trong nước. Cần thông qua các công nghệ du lịch thúc đẩy phát triển các hình thức du lịch gắn liền với những trải nghiệm địa phương, có sự kết nối mật thiết từ nơi ở của khách du lịch (khách sạn, khu nghỉ dưỡng, homestay, farmstay…) với văn hóa địa phương (trải nghiệm cuộc sống và văn hóa địa phương thật) qua đó cho họ có cảm giác không “bị cô lập” khỏi những nơi họ ghé thăm trong một “bong bóng văn hóa”.

Hoàn thiện chính sách phát triển hạ tầng du lịch: Chính sách phát triển hạ tầng du lịch cần chú trọng thu hút các nguồn lực công-tư thích hợp cho đầu tư phát triển hạ tầng giao thông, nhất là tại các địa bàn trọng điểm về du lịch; nâng cao khả năng kết nối giao thông nhiều hình thức tới các khu, điểm du lịch; đầu tư khu lưu trú, dịch vụ du lịch. Phát triển cơ sở hạ tần kết nối intetnet hiện đại phục vụ cho các hoạt động du lịch. Phát triển quy hoạch tổng thể các khu vực mới có tiềm năng du lịch từ đó phát triển hạ tầng và thu hút đầu tư bất động sản du lịch cho khu vực. Phát triển những khu du lịch mới xung quanh những công trình cũ, giữ lại các nguyên tắc của đô thị truyền thống đồng thời tạo ra các điểm đến mới mang lại năng lượng tích cực cho khu vực và các cơ hội mới cho nền kinh tế địa phương.

Chính sách ưu đãi cho đầu tư phát triển bất động sản du lịch: Cần tập trung vào các ưu đãi về lĩnh vực đầu tư, về tiền thuê đất, về thuế, ưu đãi về tín dụng, khuyến khích đầu tư những tổ hợp bất động sản du lịch đa công năng quy mô lớn. Nghiên cứu áp dụng các chính sách tài trợ vốn, cho vay với lãi suất ưu đãi, hỗ trợ lãi suất vay và bảo lãnh để vay vốn. Về nguồn huy động từ thị trường chứng khoán, nghiên cứu, hoàn thiện chính sách, pháp luật trên cơ sở tham khảo kinh nghiệm của một số nước về việc phát hành cổ phiếu, trái phiếu của các doanh nghiệp, hình thành quỹ tín thác cho bất động sản du lịch (REIT).[16]

Thứ hai, hoàn thiện khung pháp lý cho bất động sản du lịch

Hiện nay khung pháp lý cho kinh doanh bất động sản du lịch còn khá mơ hồ và chưa ổn định. Mặc dù, cũng chính phủ và các cơ quan chức năng cũng đã ban hành một số hướng dẫn liên quan.[17] Để thúc đẩy phát triển kinh doanh bất động sản du lịch nhà nước cần nhanh chóng hoàn thiện các quy định pháp luật về đất đai, các quy chế cho kinh doanh bất động sản du lịch cũng như về đầu tư liên quan tới các dự án bất động sản du lịch. Việc thiết lập khung pháp lý phải bảo đảm tính đồng bộ và hệ thống để bảo vệ quyền và lợi ích của các nhà đầu tư, cho dù là cá nhân hay tổ chức, nhà đầu tư trong nước hay nhà đầu tư nước ngoài.

Đối với pháp luật đất đai: Cần bổ sung, sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 về nhóm đất phi nông nghiệp nhằm định danh chính xác, cụ thể đất xây dựng các bất động sản du lịch theo hướng quy định rõ tính pháp lý (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)  đối với của các loại đất và công trình trên đất của các sản phẩm bất động sản du lịch như resort villa, condotel, shoptel, homestay, farmstay… là một loại đất phi nông nghiệp, mặc dù nằm trong khu vực nông nghiệp, đồi núi, đồng ruộng... Để xác định cụ thể đất xây dựng các bất động sản liên quan là loại đất gì cần căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu và hoạt động thường xuyên của chủ sử dụng trên đất đó. Việc cấp Giấy chứng nhận cho các loại bất động sản du lịch phải căn cứ theo mục đích sử
dụng các loại đất đã xác định cụ thể. Tất nhiên, pháp luật cũng phải có những ràng buộc pháp lý để bảo đảm việc phát triển các sản phẩm bất động sản du lịch này không được tràn lan phá hỏng quy hoạch tổng thể của khu vực.

Đặc biệt, để bảo đảm sự minh bạch và dễ dự đoán cho các nhà đầu tư, Cơ quan chức năng phải cần ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai quy định cụ thể, rõ ràng về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các loại đất cho dịch vụ du lịch liên quan. Đồng thời các cơ quan chức năng cũng có thể triệt để triển khai hệ thống công thông tin điện tử, bản đồ định vị thể hiện quy hoạch đất tại địa phương để nhà đầu tư dễ theo giõi và quyết định đầu tư.

Đối với pháp luật kinh doanh bất động sản: Cần bổ sung quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản những vấn đề sau:

1. Định danh chính thức các loại bất động sản du lịch;
2. Quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán bất động sản du lịch hình thành trong tương lai;
3. Quy định cho phép cá nhân nước ngoài được mua bất động sản du lịch trong những khu vực nhất định, với những điều kiện cụ thể do nhà nước quy định. Việc cho phép nhà đầu tư cá nhân đầu tư vào bất động sản du lịch sẽ giúp tăng thêm tính thanh khoản và bổ sung thêm nguồn vốn đầu tư phát triển các dự án bất động sản du lịch phù hợp với xu hướng hội nhập của Việt Nam, tạo điều kiện thúc đẩy ngành du lịch phát triển bền vững.  

Thiết lập các quy định cụ thể về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản du lịch và khách hàng (nhà đầu tư cá nhân) mua bất động sản dụ lịch trong các cam kết lợi nhuận khi thuê lại bất động sản du lịch của người khách hàng. Hiện nay, về cơ bản vấn đề này được giải quyết trên cơ sở hợp đồng giữa các bên, tuy nhiên cá nhân thường sẽ rơi vào tình thế bất lợi khi chủ đầu tư dự án không thực hiện hoặc không thực hiện đủ nghĩa vụ cam kết. Nên có một cơ chế pháp lý mạnh dưới sự giám sát của nhà nước để ràng buộc chủ đầu tư với trách nhiệm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả lợi nhuận cho khách hàng như cam kết trong hợp đồng. Trong tương lai xa thậm chí cơ quan chức năng có thể cân nhắc phát triển các hợp đồng mẫu dưới dạng hợp đồng thông minh (smart contract) để quyền và lợi ích của các bên có thể được bảo đảm tốt nhất.

Thứ ba, thiết lập các chính sách nhập cảnh thuận lợi cho khách du lịch quốc tế và người nước ngoài đầu tư cho các dự án bất động sản du lịch

Xây dựng các cơ chế nhập cảnh đơn giản và thuận lợi cho cá nhân nước ngoài: Nhà nước cần nghiên cứu áp dụng các biện pháp miễn thị thực (visa) cho khách du lịch hoặc rút ngắn thời gian ra soát, cấp thị thực cho khách du lịch nước ngoài. Điều này sẽ giúp du khách tiết kiệm đáng kể chi phí và thời gian xin thị thực qua đó nâng cao sức thu hút của du lịch Việt Nam đối với khách du lịch quốc tế. Thực tế, để thu hút trên 20 triệu khách quốc tế một năm các nước đang thành công trong việc thu hút du khách quốc tế đều miễn thị thực du lịch hoặc có chế độ cấp thị thực tại cửa khẩu quốc tế nhanh chóng. Ở đây việc ứng dụng các công nghệ rà soát, phân tích dữ liệu cá nhân là rất cần thiết. Để tăng tính hiệu quả các hệ thống rà soát tự động phài được liên kết với hệ thống thông tin với các cơ quan quản lý xuất nhập cảnh khác trong khu vực và trên thế giới. Thực hiện việc miễn thị thực du lịch hoặc cấp thị thực tại cửa khẩu nhanh và đơn giản sẽ là một yêu cầu cần phải được thực hiện một cách có hệ thống để đảm bảo tính hiệu quả, nhưng không ảnh hưởng tới an ninh quốc phòng.

Xây dựng cơ chế thị thực, lưu trú đặc biệt cho khách hàng đầu tư vào dự án bất động sản du lịch: Cơ quan chức năng cần cần nghiên cứu xây dựng chính sách cấp thị thực dài hạn cho các cá nhân nước ngoài đầu tư vào các sản phẩm du lịch bất động sản có giá trị cao, hoặc có đóng góp dài hạn cho ngành du lịch. Ví dụ như sản phẩm Ngôi nhà thứ hai, ngoài việc quyết định cấp quyền sở hữu bất động sản cho nhà đầu tư, nhà nước cũng cần cân nhắc cấp thị thực cư trú dài hạn của chủ sở hữu của bất động sản tại Việt Nam. Nhiều nước trong khu vực như Malaysia, Nhật Bản, Thái Lan đã triển khai chính sách này và có thể là đối tượng tham khảo cho Việt Nam.

Thứ tư, đẩy mạnh phát triển và ứng dụng sản phẩm công nghệ số để quảng bá và thu hút đầu tư bất động sản du lịch

Trong bối cảnh cách mạng công nghệ 4.0, việc quảng bá các sản phẩm du lịch, bao gồm cả đầu tư vào bất động sản du lịch bằng công nghệ số là hết sức cần thiết. Nhà nước và các doanh nghiệp trong ngành du lịch phải hợp tác đầu tư phát triển các nền tảng số để phát triển hoạt động quảng bá sản phẩm và thu hút đầu tư. 

Do các cá nhân có thể hạn chế hiểu biết hoặc thông tin về các khía cạnh của sản phẩm bất động sản du lịch ... nên nhu cầu được kết nối để giảm thiểu sự lo lắng cũng như sự thiếu chắc chắn là khá cao. Những khách du lịch quan tâm đến việc cập nhật thông tin sẽ ưu tiên lựa chọn các nhà khai thác có thể cung cấp dịch vụ được đánh giá là an toàn và có uy tín. Ở đây việc vận hành các nền tảng số về du lịch và đầu tư bất động sản du lịch sẽ có thể mở rộng tầm nhìn khi vũ trụ ảo (metaverse) để kết nối giữa các bên một cách hiệu quả và an toàn.  

PGS. TS. Trần Việt Dũng - Trường Đại học Luật TP.Hồ Chí Minh