Để khơi thông thị BĐS du lịch nghỉ dưỡng, phát triển du lịch đòi hỏi phải có chính sách thu hút đầu tư một cách hiệu quả, thực sự tạo ra được sự hấp dẫn về lợi ích cho các bên.
Bộ TNMT đề xuất chứng nhận quyền sở hữu công trình đối với BĐS du lịch
Mới đây, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai ( Dự thảo) để lấy ý kiến rộng rãi của các tổ chức, cá nhân.
Đáng chú ý, dự thảo này đã bổ sung quy định về chứng nhận chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là khách sạn, căn hộ - khách sạn, văn phòng lưu trú, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, nhà nghỉ du lịch và công trình khác (công trình phục vụ mục đích lưu trú, du lịch), trên đất thương mại, dịch vụ.
Theo quy định của pháp luật, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai và thuộc chức năng quản lý nhà nước của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trước đó, tháng 02/2020, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có Văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ gửi các Sở Tài nguyên và Môi trường của các địa phương hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở, trong đó đã có hướng dẫn về chế độ sử dụng đất, việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn hộ du lịch, biệt thự du lịch.
Tuy nhiên, thực tế triển khai việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với các công trình nêu trên gặp nhiều khó khăn tại các địa phương. Có địa phương chưa triển khai thực hiện được việc cấp giấy chứng nhận hoặc có địa phương đã triển khai thực hiện được việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với các công trình, nhưng không phù hợp với quy định của pháp luật (như xác định loại đất là đất ở hoặc đất ở không hình thành đơn vị ở với thời hạn sử dụng lâu dài), dẫn đến ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư cũng như của người nhận chuyển nhượng quyền sở hữu.
Để thống nhất trong cách triển khai thực hiện tại các địa phương, giải quyết những khó khăn,vướng mắc trong thời gian qua liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận cho các loại công trình này, Dự thảo đã bổ sung 01 điều (Điều 32a) quy định về chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là khách sạn, căn hộ - khách sạn, văn phòng lưu trú, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, nhà nghỉ du lịch và công trình khác (công trình phục vụ mục đích lưu trú, du lịch) trên đất thương mại, dịch vụ, với những nội dung cụ thể như sau:
Thứ nhất, chủ sở hữu công trình xây dựng là khách sạn, căn hộ - khách sạn, văn phòng lưu trú, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, nhà nghỉ du lịch và công trình khác (công trình phục vụ mục đích lưu trú, du lịch) được chứng nhận quyền sở hữu phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của Luật Xây dựng; Luật Kinh doanh bất động sản.
Thứ hai, việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là khách sạn, căn hộ - khách sạn,văn phòng lưu trú, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, nhà nghỉ du lịch trên đất thương mại, dịch vụ được thực hiện theo quy định tại Điều 32 của Nghị định này.
Thứ ba, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này phải đúng mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Cần linh hoạt thời hạn sử dụng đất
Nếu dự thảo được thông qua và ban hành thì đây là một trong những quy định có tính chất pháp lý đầu tiên cho loại hình BĐS du lịch nghỉ dưỡng trong tiến trình xây dựng và hoàn thiện khung khổ pháp lý đối với loại BĐS này, dù đã được bàn luận rất nhiều, một trong những nguyên nhân kìm hãm sự phát triển của thị trường BĐS, trong đó phân khúc BĐS du lịch dường như đóng băng trong những năm qua.
Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng, vấn đề lớn nhất hiện nay đối với vướng mắc trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất nằm ở chỗ thiếu những văn bản quy định rõ ràng về quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, chế độ sử dụng đất, quy chế quản lý, kinh doanh đối với condotel, cũng như các quy định liên quan đến trách nhiệm của các bộ, ngành và địa phương, … dẫn đến nhiều vướng mắc, tranh chấp pháp lý đã phát sinh trên thực tế chưa được giải quyết, gây nhiều hậu quả, thiệt hại cho cả chủ đầu tư, đồng thời gây khó khăn trong công tác quản lý.
So với văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ của Bộ Tài Nguyên hướng dẫn và Môi trường dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở, trong đó đã có hướng dẫn về chế độ sử dụng đất, việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn hộ du lịch, biệt thự du lịch trước đây, nội dung Dự thảo không có nhiều khác biệt.
Theo đó, các văn bản đều quy định việc cấp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là khách sạn, căn hộ - khách sạn, văn phòng lưu trú, biệt thự du lịch, nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, nhà nghỉ du lịch và công trình khác (công trình phục vụ mục đích lưu trú, du lịch) trên đất thương mại, dịch vụ với thời hạn thuê đất không quá 50 năm, đồng thời phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản.
Bãi Dài – Cam Ranh đã lột xác trở thành một trong những thủ phủ du lịch của Khánh Hòa nhờ chính sách mở cửa để mời gọi doanh nghiệp đến đầu tư phát triển du lịch.
Vấn đề cấp bách hiện nay đặt ra là để khơi thông thị BĐS du lịch nghỉ dưỡng, phát triển du lịch đòi hỏi phải có chính sách thu hút đầu tư một cách hiệu quả, thực sự tạo ra được sự hấp dẫn về lợi ích cho các bên và đảm bảo tăng thu cho ngân sách nhà nước. Từ thực tế, có thể khẳng định rằng nếu chúng ta cho các BĐS du lịch được sử dụng đất dài hạn thì đây chính là sự hấp dẫn để thu hút các nhà đầu tư. Một ví dụ điển hình, nhìn từ câu chuyện tại Bãi Dài – Cam Ranh, Khánh Hoà. Những năm 2013-2017, để mời gọi doanh nghiệp đến đầu tư phát triển du lịch, UBND tỉnh Khánh Hòa ban hành chính sách mở cửa, phê duyệt xây dựng các dự án du lịch nghỉ dưỡng trên đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở).
Theo đó, “đất ở không hình thành đơn vị ở” là thỏa thuận giữa UBND tỉnh và nhà đầu tư nhằm hạn chế một số quyền như: không được đăng ký hộ khẩu, không hình thành nên các khu dân cư, thôn xóm… không làm thay đổi bản chất, nguồn gốc “đất ở tại nông thôn”. Sau khi các chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính với các cơ quan quản lý nhà nước, dự án được nghiệm thu đi vào hoạt động, cơ quan quản lý đất đai phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng cho từng Biệt thự/căn hộ du lịch. Đây được đánh giá là điểm sáng trong việc thu hút mạnh mẽ dòng vốn đầu tư, thúc đẩy về tăng tốc độ và quy mô phát triển du lịch, dịch vụ, góp phần giải quyết việc làm, tăng thu NSNN…
Nhờ đó, Cam Ranh đã có thương hiệu tên tuổi như Vingroup, Eurowindow Holding, Hưng Thịnh, Novaland, CEO Group, Golf Long Thành… mạnh dạn đặt chân đến khu du lịch Bắc bán đảo đầu tư hơn 40 dự án với tổng số vốn đăng ký trên 30.000 tỷ đồng.
Tuy nhiên, chính từ sự thiếu nhất quán trong chính sách thu hút đầu tư UBND tỉnh Khánh Hoà, một loạt dự án như Movenpick Resort Cam Ranh, The Arena Cam Ranh… mặc dù đã hoàn thành, được nghiệm thu phòng cháy chữa cháy, đưa vào sử dụng được vài năm, chủ đầu tư cũng đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất, nhưng nhà đầu tư thứ cấp vẫn chưa được cấp. Điều này không chỉ làm ách tắc dòng vốn đầu tư đã và đang phát triển mà còn nguy cơ gây thiệt hại lợi ích của doanh, nhà đầu tư.
Giáo sư Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT: muốn phát triển du lịch, BĐS du lịch thì nên cho nó dài hạn như đất ở. Tuy nhiên phải đánh thuế cao hơn. Hay nói cách khác, quản lý thuế phải đưa vào như một công cụ trong quản lý đất đai.
Trao đổi với Phóng viên Pháp Lý, Giáo sư Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, nếu đất cho phát triển BĐS du lịch chỉ được thời hạn 50 năm thì nhà đầu tư sẽ quay lưng, không muốn đầu tư.
Theo GS. Võ, muốn phát triển du lịch, BĐS du lịch thì nên cho nó dài hạn như đất ở. Tuy nhiên phải đánh thuế cao hơn. Hay nói cách khác, quản lý thuế phải đưa vào như một công cụ trong quản lý đất đai. Làm được điều đó cần phải thảo luận và sửa đổi đồng thời Luật Thuế và Luật Đất đai.
Liên quan đến vấn đề đất sử dụng đa mục đích, GS. Võ cho rằng kể từ Luật Đất đai 2003, đất sử dụng đa mục đích đã được quy định. Theo đó, Luật đã có quy định nếu đất có mục đích sử dụng ở loại đất có giá đất cao hơn thì được sử dụng vào các mục đích có giá đất thấp hơn.
Liên quan đến vấn đề pháp lý những loại hình BĐS mới như Condotel, Officetel, Shophouse, trả lời chất vấn trước Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) Trần Hồng Hà cho hay, thời gian tới, khi sửa đổi luật Đất đai sẽ xem xét làm rõ các tiêu chí về đất ở, đất thương mại dịch vụ, cùng một ô đất sẽ cùng tồn tại đất ở và đất thương mại dịch vụ để có cơ sở xác định rõ ràng hơn…
Liên quan đến vấn đề này, Bộ Xây dựng cũng đã từng đề xuất đất xây condotel được sử dụng lâu dài như đất ở. Theo đó, tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về cơ chế, chính sách liên quan đến lĩnh vực đầu tư xây dựng được tổ chức tại Hà Nội hồi tháng 4/2018, Bộ trưởng Bộ xây dựng cho rằng, việc sử dụng đất đai, mua bán cấp giấy chứng nhận cho một số loại hình bất động sản mới như căn hộ du lịch condotel, căn hộ văn phòng biệt thự du lịch đang vướng do các quy định về mua bán chuyển nhượng loại hình bất động sản này.
Bộ trưởng Phạm Hồng Hà cho rằng cần có giải pháp khắc phục trong Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Xây dựng. Đồng thời cần rà soát sửa đổi bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản liên quan đến mua bán, chuyển nhượng các loại hình bất động sản mới như condotel, shophouse, officetel…
"Cần rà soát, sửa đổi bổ sung Luật Đất đai theo hướng cho phép loại đất thương mại dịch vụ du lịch được sử dụng ổn định lâu dài và nộp tiền sử dụng đất tương tự như đất ở", Bộ trưởng đề nghị.
Đồng thời, Bộ trưởng cũng đề nghị rà soát, sửa đổi bổ sung quy định về thành phần hồ sơ trong công tác lập thẩm định, phê duyệt chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư, thực hiện dự án đầu tư phát triển khu đô thị dự án kinh doanh bất động sản, dự án nhà ở trong Luật Đầu tư, Luật kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng.
Cùng với đó, Bộ trưởng Phạm Hồng Hà còn đề nghị Thủ tướng giao các bộ ngành đề xuất sửa đổi bổ sung các luật, nghị định liên quan đến lĩnh vực quản lý một cách đồng bộ để đảm bảo tính đồng bộ, hiệu lực thống nhất và tính khả thi của hệ thống pháp luật.
Trước đó, Hiệp hội bất động sản TP. HCM ( HoREA ) cũng đã có kiến nghị bổ sung "Đất sử dụng cho du lịch" vào "Điều 153 Luật Đất đai. Đất thương mại, dịch vụ, du lịch; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp" Luật Đất đai 2013 để thống nhất quản lý.
Theo HoREA, "Đất sử dụng cho du lịch" chỉ được sử dụng cho mục đích phục vụ du lịch, nghỉ dưỡng mà thôi, không được biến tướng thành khu nhà ở của các hộ gia đình để tránh làm quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực.
Bên cạnh đó, HoREA cũng kiến nghị cho phép người mua sản phẩm condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, tương tự như quy định tại khoản 3 điều 126 Luật Đất đai 2013 đã cho phép người mua nhà ở trong các dự án nhà ở thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài.
Trao đổi với Phóng viên Pháp Lý, Giáo sư Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, nếu đất cho phát triển BĐS du lịch chỉ được thời hạn 50 năm thì nhà đầu tư sẽ quay lưng, không muốn đầu tư.
Theo GS. Võ, muốn phát triển du lịch, BĐS du lịch thì nên cho nó dài hạn như đất ở. Tuy nhiên phải đánh thuế cao hơn. Hay nói cách khác, quản lý thuế phải đưa vào như một công cụ trong quản lý đất đai. Làm được điều đó cần phải thảo luận và sửa đổi đồng thời Luật Thuế và Luật Đất đai.
Thay lời kết
Thiết nghĩ tiềm năng du lịch của Việt Nam là rất lớn. Chúng ta đã khai thác du lịch nhưng hiệu quả chưa được cao, dù chúng ta có những điểm du lịch đặc sắc so với thế giới. Phong cảnh và con người cũng chỉ là những yếu tố cơ bản, bên cạnh đó rất cần các yếu tố hạ tầng khác, trong đó có BĐS du lịch. Tuy nhiên, do hạn chế về hành lang pháp lý, cùng sự thiếu nhất quán chính sách thu hút đầu tư của một số địa phương đã kìm hãm sự phát triển của thị trường BĐS du lịch trong thời gian qua. Do đó, để khơi thông thị BĐS du lịch nghỉ dưỡng, phát triển du lịch đòi hỏi phải có chính sách thu hút đầu tư một cách hiệu quả, thực sự tạo ra được sự hấp dẫn về lợi ích cho các bên đồng thời tăng thu cho ngân sách nhà nước.
