Muốn thị trường BĐS du lịch phát triển tương xứng với tiềm năng, cần có hệ thống cơ chế, chính sách, pháp luật đồng bộ và tiến bộ
Sự thiếu vắng cơ sở pháp lý và những chính sách phù hợp nhằm phát triển BĐS du lịch nghỉ dưỡng là rào cản lớn cho sự "bứt tốc" của phân khúc BĐS này, đặc biệt trong bối cảnh phục hồi hậu Covid-19.
Hiện nay, việc thiếu nhất quán trong thực thi chính sách và sự chậm trễ của các cơ quan chức năng địa phương trong thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho nhà đầu tư thứ cấp mua BĐS xây dựng trên đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) đang là vấn đề bất cập, gây “tắc nghẽn” ở nhiều địa phương trên cả nước như: Khánh Hòa, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Phú Quốc, Phan Thiết (Bình Thuận), Kiên Giang, Bình Định… Điều này đã khiến cho khách hàng bức xúc, doanh nghiệp bị ảnh hưởng về uy tín, thiệt hại tài chính, mất niềm tin vào chủ trương, chính sách ban hành của một số cơ quan quản lý Nhà nước và ảnh hưởng môi trường đầu tư kinh doanh.
Nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng Biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường BĐS du lịch, nghỉ dưỡng phát triển sôi động với nhiều sản phẩm đẳng cấp như: Condotel, shophouse, shoptel, resort, homestay, farmstay… ra đời, không chỉ đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng, giải trí ngày càng cao của du khách mà còn tạo thêm nhiều cơ hội kinh doanh hấp dẫn cho các nhà đầu tư thứ cấp và người dân, đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước, là động lực quan trọng cho sự tăng trưởng của thị trường BĐS và phát triển cơ sở hạ tầng.
Tuy nhiên, vị Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng khẳng định: Muốn thị trường BĐS du lịch phát triển tương xứng với tiềm năng, cần có hệ thống cơ chế, chính sách, pháp luật đồng bộ và tiến bộ, phù hợp với sự phát triển của thị trường này. Chính sách, pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch được đánh giá chưa đầy đủ, thống nhất, đồng bộ đã và đang gây lúng túng cho công tác quản lý nhà nước ở các địa phương và là “điểm nghẽn” cho hoạt động đầu tư, kinh doanh. Mặt khác, sự thiếu nhất quán trong thực thi chính sách của chính quyền địa phương cũng đã và đang tạo ra những hệ lụy lớn đối với các nhà đầu tư và khách hàng, làm giảm đi cơ hội tăng trưởng và bứt tốc của những vùng đất tiềm năng.
Theo ông Toan, việc hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS du lịch trong tổng thể phát triển ngành kinh tế mũi nhọn du lịch của Việt Nam là một trong những trọng tâm ưu tiên, là giải pháp quan trọng để thúc đẩy thị trường phát triển tự do, minh bạch, lành mạnh, giúp khai thác tối đa lợi thế của BĐS du lịch, góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của nền kinh tế Việt Nam trong thời kỳ mới, nhất là trong bối cảnh phục hồi và mở cửa trở lại nền kinh tế du lịch.
Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, để giúp các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh BĐS du lịch phát triển mạnh mẽ sau đại dịch COVID-19; góp phần cải thiện môi trường đầu tư, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về thị trường BĐS du lịch thì việc nhận diện điểm nghẽn pháp lý và thực thi chính sách là hết sức cần thiết và cấp bách.
Việc tháo gỡ những điểm nghẽn này sẽ khắc phục những khoảng trống pháp lý ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động kinh doanh BĐS du lịch đang gây ra những tác động tiêu cực và ảnh hưởng nghiêm trọng đến cộng đồng doanh nghiệp và nhà đầu tư. Tháo gỡ những điểm nghẽn cũng là để xây dựng được hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS du lịch đáp ứng nhu cầu phát triển lâu dài, bền vững cho hoạt động của thị trường, tương xứng với tiềm năng và lợi thế cũng như chiến lược phát triển của đất nước.
Nhiều giải pháp tháo gỡ vướng mắc cho BĐS du lịch được các chuyên gia kiến nghị
Để tháo gỡ vướng mắc cho BĐS du lịch, GS Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi Trường cho rằng mấu chốt từ việc xây dựng luật. Ông gợi ý: "Cách gì để BĐS nghỉ dưỡng có 1 phần đất ở được sử dụng lâu dài, đa dạng hóa các cách khai thác, để có lợi cho nhà đầutư thứ cấp. Ví dụ thời hạn sử dụng đất, ở một số nước, họ không quy định cụ thể cho từng loại, họ có quy định về số tiền đóng góp liên quan đến thời gian sử dụng. Chỉ dùng sắc thuế sẽ quyết định nhà đầu tư cân nhắc lợi ích để lựa chọn.
Có nước họ tuyên bố không có chế độ sử dụng đất dài hạn, như Trung Quốc, thời hạn của đất ở cũng chỉ là 90 năm, không phải cha truyền con nối. Ở việt Nam, có sự chênh lệch lớn khi vùng được sử dụng lâu dài, vùng có thời hạn, nên có tình trạng đầu cơ trong lĩnh vực đất vô thời hạn..."
Phát biểu tại buổi Tọa đàm, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng, nguyên nhân khiến dòng BĐS du lịch, nghỉ dưỡng gặp những điểm nghẽn là bởi tư duy vẫn coi BĐS du lịch, nghỉ dưỡng là xa xỉ, là “con nuôi”, nên chưa thực sự quan tâm quy hoạch, xây dựng và phát triển bài bản. Với các nhà quản lý, khái niệm BĐS du lịch chưa được nêu cụ thể trong các văn bản pháp lý ngành xây dựng và kinh doanh BĐS, từ đó, khó hình thành những quy định điều chỉnh, chưa có quy định kiểm soát trách nhiệm giữa chủ đầu tư và khách hàng, pháp luật hiện nay chưa có quy định chế tài cụ thể về trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc đưa ra và thực hiện các cam kết lợi nhuận khi chào bán các sản phẩm trong các dự án BĐS du lịch.
BĐS du lịch chưa nhận được các chính sách hỗ trợ phát triển cụ thể, chưa có quy hoạch phát triển tổng thể BĐS du lịch với tầm nhìn đủ dài gắn kết với quy hoạch phát triển ngành du lịch, thị trường BĐS, các vấn đề về môi trường xã hội đảm bảo cho sự phát triển bền vững của BĐS du lịch trong tương lai.Theo ông Lực, cần chú ý tới 5 giải pháp tháo gỡ khó khăn để góp phần phát triển BĐS du lịch nghỉ dưỡng:
Thứ nhất, sớm bổ sung, hoàn thiện khung pháp lý cho BĐS du lịch.
Thứ hai, thay đổi tư duy phát triển; có chính sách định hướng và quy hoạch phát triển bất động sản du lịch.
Thứ ba, có chính sách đồng bộ phát triển hạ tầng tại các vùng, khu du lịch; đẩy mạnh liên kết vùng.
Thứ tư, tăng cường đào tạo, phát triển nguồn nhân lực.
Thứ năm, quan tâm phát triển lành mạnh tài chính BĐS (thị trường vốn, thuế, phí, quỹ đầu tư…) phù hợp; xây dựng cơ sở thông tin, dữ liệu thị trường BĐS nói chung và BĐS du lịch nói riêng, vừa phục vụ quản lý, vừa thúc đẩy chuyển đổi số lĩnh vực BĐS.
Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho rằng cần cấp thiết tháo gỡ những vướng mắc liên quan đến BĐS nghỉ dưỡng, bởi những tồn tại hiện nay đã khiến dòng tiền của các nhà đầu tư đóng băng.
Ông nói: "Đây là một thực tế pháp lý không thể không giải quyết, mà giải quyết được càng sớm thì càng giảm thiểu được thiệt hại cho cả số đông là khách hàng, chủ đầu tư, kinh tế địa phương và nói chung là cả nền kinh tế. Đặc biệt, trong bối cảnh Chính phủ đang quyết liệt thực hiện các biện pháp để phục hồi kinh tế sau đại dịch mà du lịch được xem là một trọng tâm và BĐS được coi là nhân tố cần được thúc đẩy, tạo sự ổn định."
Theo ông, để khơi thông được điểm nghẽn pháp lý trong việc cấp sổ đỏ nói trên, cần có sự thay đổi về tư duy quản lý và tiếp cận vấn đề từ tư duy lợi ích. Tức là nếu như thực hiện việc cấp sổ đỏ cho các dự án BĐS du lịch trên “đất ở không hình thành đơn vị ở” đã hoàn thành, được nghiệm thu và đưa vào sử dụng thì có hại gì, có lợi gì.
Sau khi phân tích những đặc điểm cụ thể, ông khẳng định: "Việc cấp sổ đỏ cho những khách hàng đã mua căn hộ trong các dự án thuộc loại hình “đất ở không hình thành đơn vị ở” chỉ có lợi chứ không có hại."
Tuy nhiên, thực tế hiện nay, chính quyền các địa phương không thể tự tiện thực hiện sau khi Thanh tra Chính phủ đã có kết luận “pháp luật hiện hành chưa có quy định về loại đất ở không hình thành đơn vị ở trong khu du lịch”. Vì vậy, theo ông Bùi Văn Doanh, trước hết cần phải luật hóa vấn đề thực tiễn mới phát sinh này để tạo cơ sở pháp lý cho việc thực hiện.
"Nếu giải quyết từ gốc, thì cần phải sửa đổi từ Luật Đất đai. Tuy nhiên, kế hoạch sửa đổi Luật Đất đai bị hoãn nhiều lần. Vì vậy, nếu chờ đợi sửa luật thì sẽ không biết đến bao giờ, trong khi chờ đợi việc sửa đổi luật, cần thiết phải sớm ban hành văn bản pháp luật thích hợp (chẳng hạn như pháp lệnh, Nghị định hay một văn bản giải thích luật…) để điều chỉnh vấn đề mới phát sinh nói trên. Tất nhiên, không thể ban hành một văn bản luật chỉ để giải quyết một nội dung “đất ở không hình thành đơn vị ở” được, mà có thể gom những vấn đề cấp bách, cần điều chỉnh ngay để khơi thông những điểm nghẽn trong đời sống xã hội, đặc biệt là liên quan đến phát triển kinh tế (chủ yếu là vấn đề đất đai) để điều chỉnh trong một văn bản luật."
“đất ở không hình thành đơn vị ở” là khái niệm hay và là một giải pháp để tạo điều kiện phát triển thị trường BĐS du lịch.
Đồng quan điểm với ông Bùi Văn Doanh, luật sư Nguyễn Thanh Hà - Công Ty Luật SBLAW, cũng cho rằng, giải pháp căn cơ để khởi thông điểm nghẽn BĐS nghỉ dưỡng là phải có luật điều chỉnh. Tuy nhiên, thời gian tới, chúng ta chưa thể xây dựng luật riêng. Do đó, theo luật sư Thanh Hà, cần xây dựng nghị định để lấp chỗ trống.
Về giải pháp trước mắt, luật sư đề nghị cần nghiên cứu các phương án trên cơ sở bảo đảm quyền lợi cho người dân, ở đây là nhà đầu tư. Theo ông, có thể áp dụng phương án một số dự án chưa triển khai xây dựng nên chuyển sang đất thương mại, đối với đất đã hoàn thành, cần cấp giấy, để tạo ra bớt tranh cãi, bớt khiếu kiện.
Đáng giá về khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở”, GS. TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách Quốc hội, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, đối với khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở”, tôi cho rằng rất hay. Theo tôi, chúng ta nên thừa nhận nó, vì đây là một giải pháp để tạo điều kiện phát triển thị trường. Tuy nhiên, chủ đầu tư không được bắt các nhà đầu tư thứ cấp chuyển lại sản phẩm để chủ đầu tư kinh doanh. Song, chủ đầu tư có quyền đưa ra các tiêu chí cho những sản phẩm nghỉ dưỡng nhằm đảm bảo quy hoạch được đồng bộ, thống nhất.
“Tóm lại, chúng ta nên cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản cho những loại hình này. Và đây đơn giản chỉ là quyền sở hữu tài sản và quyền này thì đã được quy định; có thể hợp pháp hoá thành đất ở để đảm bảo quyền lợi các bên” - GS. TS. Hoàng Văn Cường nói.
GS. TS. Hoàng Văn Cường cho rằng, khi cấp đất ở cho cả một khu du lịch nghỉ dưỡng, đến lúc cải tạo thì cần phải có sự đồng tình của tất cả các nhà đầu tư. Nếu một trong số đó không đồng ý thì sẽ gây khó khăn giống như việc cải tạo chung cư cũ. Còn nếu chính quyền cấp sai thì chính quyền phải là phía bồi thường lại cho người dân, nhà đầu tư….
(Nguồn VTV)
(Nguồn quochoitv.vn)
