Chậm cấp sổ đỏ BĐS du lịch gây thiệt hại nặng nề cho doanh nghiệp, nhà đầu tư, môi trường đầu tư kinh doanh
Xuất hiện tại Việt Nam từ năm 2009 và phát triển mạnh từ năm 2014, tính đến nay, Việt Nam có khoảng 216 dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng với tổng vốn đầu tư vào phân khúc này ước tính lên tới trên 100.000 tỷ đồng. Trong đó có hơn 83.000 căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng gần 30.000 căn tập trung chủ yếu ở Đà Nẵng, Khánh Hòa, Phú Quốc (Kiên Giang), Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Thuận…
Tuy nhiên, hiện có hàng trăm dự án BĐS du lịch tại nhiều tỉnh thành, nhà đầu tư thứ cấp (người mua các đơn vị BĐS du lịch) chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ). Điều này, không chỉ gây thiệt hại cho doanh nghiệp, nhà đầu tư mà còn gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến môi trường đầu tư kinh doanh nói chung, thị trường BĐS nói riêng.
Điển hình, tại khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh, Khánh Hoà với hơn 40 dự án BĐS du lịch, tổng vốn đầu tư trên 30.000 tỷ đồng, nhiều dự án đã hoàn thành và đưa vào khai thác, sử dụng cách đây vài năm, đã thực hiện đủ nghĩa vụ tài chính và được nghiệm thu phòng cháy chữa cháy theo đúng quy định của Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư cũng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nhưng, nhiều dự án hiện vẫn chưa được tỉnh Khánh Hòa giải quyết cấp sổ đỏ cho nhà đầu tư thứ cấp dù chủ đầu tư đã nhiều lần đề xuất như Movenpick Resort Cam Ranh… khiến các nhà đầu tư thứ cấp bức xúc, doanh nghiệp bị ảnh hưởng về uy tín, thiệt hại về tài chính, tiền bạc.
Nhiều chuyên gia cho rằng, vấn đề lớn nhất hiện nay đối với vướng mắc trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất nằm ở chỗ thiếu những văn bản quy định rõ ràng về quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, chế độ sử dụng đất, quy chế quản lý, kinh doanh đối với condotel, cũng như các quy định liên quan đến trách nhiệm của các bộ, ngành và địa phương,… dẫn đến nhiều vướng mắc, tranh chấp pháp lý đã phát sinh trên thực tế chưa được giải quyết, gây nhiều hậu quả, thiệt hại cho cả chủ đầu tư, đồng thời gây khó khăn trong công tác quản lý.
Kỳ vọng các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng sớm được cấp số đỏ
Mới đây, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai (Dự thảo) để lấy ý kiến rộng rãi của các tổ chức, cá nhân.
Đáng chú ý, dự thảo này đã bổ sung quy định về chứng nhận chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là khách sạn, căn hộ - khách sạn, văn phòng lưu trú, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, nhà nghỉ du lịch và công trình khác (công trình phục vụ mục đích lưu trú, du lịch), trên đất thương mại, dịch vụ.
Tại hội thảo “Góp ý cho các dự thảo Nghị định sửa đổi các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai”do Liên đoàn Thương mại và công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp với Bộ Tài nguyên và môi trường tổ chức, Bà Hoàng Thị Vân Anh, Vụ trưởng Vụ Pháp chế, Tổng cục Đất đai cho biết, việc thiếu hành lang pháp lý rõ ràng, cụ thể đã và đang khiến nhiều địa phương gặp lúng túng trong việc cấp sổ đỏ cho các sản phẩm Condotel, Officetel, biệt thự nghỉ dưỡng trong suốt thời gian qua.
Đến nay, nhiều địa phương chưa thực hiện việc cấp sổ đỏ cho bất động sản nghỉ dưỡng, có địa phương đã thực hiện cấp sổ đỏ nhưng không phù hợp với quy định của pháp luật. Chẳng hạn, việc xác định loại đất là đất ở không hình thành đơn vị ở với thời hạn sử dụng lâu dài tại một số địa phương đang ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư, người nhận chuyển nhượng quyền sở hữu.
Để giải quyết những khó khăn, vướng mắc trong thời gian qua liên quan đến việc cấp sổ đỏ cho các loại công trình bất động sản nghỉ dưỡng, Bộ Tài nguyên và môi trường đã bổ sung vào dự thảo nghị định hướng dẫn Luật đất đai việc cấp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là khách sạn, căn hộ khách sạn, văn phòng lưu trú, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, nhà nghỉ du lịch và công trình khác phục vụ mục đích lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ.
Theo đó, các chủ sở hữu công trình khách sạn, căn hộ khách sạn, văn phòng lưu trú, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, nhà nghỉ du lịch và công trình khác phục vụ mục đích lưu trú, du lịch được cấp sổ đỏ phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của Luật xây dựng, Luật kinh doanh bất động sản. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải đúng mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Cần đưa ra chính sách mới để khơi thông thị trường
Luật sư Nguyễn Đức Mạnh, Phó Tổng giám đốc Công ty Luật Bizlink cho rằng, hiện nay chưa có tiêu chí xác định cụ thể về việc một công trình được coi là căn hộ khách sạn, văn phòng lưu trú, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng. Việc xác định loại hình này hiện nay vẫn còn nhiều vấn đề lấn cấn, chưa rõ ràng khi mà căn hộ condotel có nhiều điểm tương đồng với căn hộ chung cư cũng như các loại hình bất động sản khác. Đặc điểm của công trình căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ khách sạn trong khối nhà khách sạn, dự án nghỉ dưỡng nên cần làm rõ sở hữu chung, riêng.
Bên cạnh đó, luật sư Đức Mạnh cho rằng trong Dự thảo cũng nên làm rõ đầy đủ tất cả các tiêu chí cụ thể để định danh đúng cho loại hình bất động sản này, tránh để tồn đọng những sai sót, vướng mắc khi đưa vào thực tiễn, gây khó cho chính quyền địa phương khi thực hiện.
“Hơn nữa, việc cấp sổ đỏ cho các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng theo hướng sở hữu lâu dài cũng cần tính tới việc điều chỉnh quy hoạch, quản lý cư trú tại khu vực dự án. Và cần tính toán xem có cần giới hạn tỉ lệ người nước ngoài sở hữu các căn hộ nghỉ dưỡng, biệt thự nghỉ dưỡng, văn phòng lưu trú như các dự án nhà ở thông thường”, ông Mạnh nhấn mạnh.
Vấn đề cấp bách hiện nay đặt ra là để khơi thông thị BĐS du lịch nghỉ dưỡng, phát triển du lịch đòi hỏi phải có chính sách thu hút đầu tư một cách hiệu quả, thực sự tạo ra được sự hấp dẫn về lợi ích cho các bên và đảm bảo tăng thu cho ngân sách nhà nước. Từ thực tế, có thể khẳng định rằng nếu chúng ta cho các BĐS du lịch được sử dụng đất dài hạn thì đây chính là sự hấp dẫn để thu hút các nhà đầu tư.
Ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản, đề nghị bổ sung điều khoản chuyển tiếp về chế độ sử dụng đất với các dự án condotel, officetel. Theo ông, nhiều dự án này đã được các địa phương chấp thuận cho chủ đầu tư thực hiện theo hình thức đất ở đô thị/nông thôn hoặc đất không hình thành đơn vị ở. Tuy nhiên, Luật Đất đai lại không có quy định về hình thức đất ở không hình thành đơn vị ở, cũng như không có quy định về chế độ sử dụng đất với các dự án xây dựng condotel, officetel, dẫn đến rủi ro pháp lý cho chủ đầu tư, người mua.
Một giải pháp chính sách cấp bách kịp thời mà ông Đỉnh đề xuất: Nếu khu đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì được chuyển sang đất ở và được tiếp tục thực hiện. Chủ đầu tư sẽ nộp bổ sung tiền đất nếu có, và người mua được sử dụng đất ổn định, lâu dài. Trong trường hợp không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, thì phải chuyển mục đích sang đất thương mại dịch vụ. Chủ đầu tư chỉ có trách nhiệm nộp tiền đất theo đất thương mại dịch vụ và người mua được cấp sổ đỏ theo Điều 32a của Dự thảo.
Khánh Hoà đang trình Chính phủ cho cấp phép dự án đã triển khai theo dạng đất ở nông thôn, sở hữu lâu dài.
Theo đó, Ông Nguyễn Tấn Tuân, Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa cho rằng để gỡ vướng cho các dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại khu vực Bắc bán đảo Cam Ranh, tỉnh đã chia các dự án thành 2 nhóm để gỡ vướng. Đối với các dự án chưa triển khai xây dựng tỉnh thống nhất chuyển hết sang cấp phép đất dịch vụ thương mại để triển khai dự án. Với các dự án đã đầu tư, đang triển khai xây dựng, UBND đã và đang trình Chính phủ cho cấp phép dự án theo dạng đất ở nông thôn, sở hữu lâu dài để tiếp tục phát triển dự án.
Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường, dù thuật ngữ "đất ở không hình thành đơn vị ở" chưa có trong luật hiện hành song để giữ niềm tin với các nhà đầu tư cần khơi thông, "phá băng" thị trường theo hướng hoặc chủ đầu tư dự án có quyền lựa chọn một phần là đất sản xuất kinh doanh, một phần là đất để ở. Nên chăng cần đưa ra một chính sách mới, quy định đất sản xuất kinh doanh thì chủ đầu tư trả tiền ít, còn phần để bán cho người sử dụng cuối cùng thì chấp nhận là đất ở, trả tiền cao hơn.
GS. Đặng Hùng Võ khẳng định, nếu đất cho phát triển BĐS du lịch chỉ được thời hạn 50 năm thì nhà đầu tư sẽ quay lưng, không muốn đầu tư. Muốn phát triển du lịch, BĐS du lịch thì nên cho nó dài hạn như đất ở. Tuy nhiên phải đánh thuế cao hơn. Hay nói cách khác, quản lý thuế phải đưa vào như một công cụ trong quản lý đất đai…
